A aquisição de um imóvel é um passo significativo e, por vezes, uma decisão crucial na vida financeira de uma pessoa.

Contudo, imprevistos podem ocorrer, e o distrato imobiliário pode se tornar necessário.

Este artigo abordará o conceito de distrato imobiliário, como proceder para desistir da compra de um imóvel financiado, e as implicações legais, com ênfase na Lei nº 13.786/2018, que regula o distrato de contratos de compra e venda de imóveis.

O que é Distrato Imobiliário?

O distrato imobiliário refere-se à rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel. Esse processo pode ser motivado por diversas razões, como dificuldades financeiras, mudança de planos ou problemas com a construtora.

O distrato formaliza a desistência e busca resolver as pendências financeiras e contratuais resultantes dessa decisão.

É possível desistir da compra de um imóvel financiado (distrato imobiliário)?

A possibilidade de desistência da compra de um imóvel vai depender da forma de aquisição e, consequentemente, do contrato realizado entre as partes.

Sobre as formas de aquisição de um imóvel financiado, atualmente existem três possibilidades:

• Compra e venda de imóvel financiada diretamente com o proprietário
• Compra e venda de imóvel financiado diretamente com Construtoras e Incorporadoras.
• Compra e Venda de imóvel realizada com alienação fiduciária.

Como Fazer um Distrato Imobiliário?

Se você deseja desistir da compra de um imóvel financiado, primeiramente é essencial que você possua assistência de um advogado, que irá realizar todo o procedimento seguindo as normas legais.

Resumidamente, os principais passos são:

1. Revisão do Contrato: Antes de tudo, é fundamental revisar detalhadamente o contrato de compra e venda. Verifique as cláusulas relacionadas ao distrato, incluindo penalidades e condições para rescisão. O contrato pode conter disposições específicas sobre o procedimento de desistência e os custos envolvidos.
2. Contato com a Imobiliária ou Construtora: Informe a imobiliária ou a construtora sobre sua decisão de desistir da compra. É aconselhável fazer isso por escrito para ter um registro formal da sua solicitação. Solicite informações detalhadas sobre o processo de distrato e os documentos necessários.
3. Documentação Necessária: Prepare a documentação necessária, que geralmente inclui uma carta de distrato, o contrato original, comprovantes de pagamento e outros documentos solicitados pela imobiliária ou construtora. A carta de distrato deve ser clara e incluir suas informações pessoais, os dados do contrato e a razão da desistência.
4. Negociação de Condições: Em alguns casos, é possível negociar as condições do distrato, incluindo a devolução de valores pagos e a aplicação de penalidades. Esteja preparado para discutir as condições e, se necessário, buscar um acordo que seja justo para ambas as partes.
5. Formalização do Distrato: Após chegar a um acordo, formalize o distrato por meio de um aditivo contratual ou um novo documento que confirme a rescisão do contrato. Certifique-se de que todas as partes envolvidas assinem o documento e mantenha cópias para seu controle.

A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)

A Lei nº 13.786/2018, também conhecida como a Lei do Distrato, foi criada para regulamentar o processo de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis, especialmente no caso de imóveis na planta ou em construção. Essa lei estabelece regras claras sobre como deve ser realizado o distrato e as condições financeiras associadas. Aqui estão os principais pontos da lei:

1. Direito de Rescisão: A lei garante o direito de rescisão para o comprador que decide desistir da compra de um imóvel, com certas condições. O comprador deve notificar a construtora ou incorporadora sobre sua intenção de rescindir o contrato.
2. Penalidades e Devolução de Valores: A Lei do Distrato estabelece limites para as penalidades e a retenção de valores pagos. Se o distrato ocorrer antes da entrega das chaves, a construtora pode reter até 50% dos valores pagos, dependendo do estágio da obra e do contrato. Caso o distrato ocorra após a entrega das chaves, a retenção pode ser reduzida. Além disso, a lei prevê a devolução de valores pagos pelo comprador, descontadas as penalidades e custos previstos no contrato.
3. Prazo para Devolução: A lei estipula prazos para a devolução dos valores pagos pelo comprador. O prazo pode variar conforme o estágio da obra e as condições do contrato, mas geralmente a devolução deve ocorrer em até 60 dias após a formalização do distrato.
4. Regulamentação e Normas: A Lei do Distrato também prevê que as construtoras e incorporadoras devem seguir as normas estabelecidas, proporcionando maior transparência e previsibilidade para os compradores e vendedores no processo de rescisão.

Consequências Legais do Distrato Imobiliário

A decisão de desistir da compra de um imóvel financiado pode ter diversas implicações legais, dependendo das condições contratuais e da legislação vigente. Aqui estão algumas possíveis consequências:

1. Penalidades e Multas: O contrato de compra e venda pode prever penalidades em caso de distrato. Essas penalidades geralmente estão descritas nas cláusulas do contrato e podem variar. A Lei nº 13.786/2018 limita essas penalidades, mas é importante verificar as disposições específicas do contrato.
2. Devolução de Valores: A devolução dos valores pagos ao longo do processo de compra pode ser um ponto de discussão importante. A Lei do Distrato estabelece limites para a retenção de valores, mas a devolução pode ainda depender das condições acordadas no contrato.
3. Aspectos Jurídicos e Processuais: Se as partes não conseguirem chegar a um acordo amigável, pode ser necessário recorrer ao judiciário para resolver as questões pendentes. Consultar um advogado especializado em direito imobiliário pode ser fundamental para garantir que seus direitos sejam preservados.
4. Consequências para o Financiamento: Se o imóvel estava financiado, você deve considerar as implicações do distrato para o contrato de financiamento. É necessário comunicar a instituição financeira sobre a desistência e resolver qualquer pendência relacionada ao financiamento.

Posso receber de volta os valores que já paguei?

Caso a compra do imóvel tenha sido realizada conforme os termos do Código de Defesa do consumidor é possível ocorrer dois cenários:

1. Restituição integral das parcelas pagas: em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor;
2. Parcialmente: caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Caso esteja passando por esta situação, contate um advogado de sua confiança para assegurar que seus direitos sejam protegidos e que todas as etapas do processo sejam cumpridas conforme a legislação.